Hai comprato casa e in banca ti hanno detto che la planimetria catastale non corrisponde allo stato dei luoghi. Devi aprire un’attività e il locale ha una destinazione d’uso che non c’entra. Oppure hai ereditato un appartamento con una veranda che non risulta da nessuna parte e devi venderlo.
In tutti questi casi il problema non è il lavoro in sé: è il titolo con cui lo fai e la documentazione che deve esistere prima e dopo. Lo Studio Tecnico di Ingegneria Ariete Lavoro e Sicurezza segue le pratiche edilizie a Roma per privati, condomini e imprese dal 2013, con un solo referente tecnico dal sopralluogo alla chiusura della pratica.
Quando serve un titolo edilizio, e quale
Il Testo unico dell’edilizia divide gli interventi in quattro fasce. La manutenzione ordinaria e le altre opere elencate all’articolo 6 del D.P.R. 380/2001 non richiedono alcun titolo. La CILA (articolo 6-bis) è il titolo residuale: copre ciò che non è edilizia libera, non richiede il permesso di costruire e non rientra nella SCIA, ed è asseverata da un tecnico che dichiara la conformità urbanistica ed edilizia e l’assenza di opere sulle parti strutturali. La SCIA (articolo 22) serve quando l’intervento tocca le parti strutturali o i prospetti: manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia più leggera. Il permesso di costruire (articolo 10) resta per le nuove costruzioni, per la ristrutturazione urbanistica e per la ristrutturazione edilizia che aumenta la volumetria o che, sugli immobili vincolati, modifica sagoma e prospetti.
Dove passa il confine, con gli esempi caso per caso, lo abbiamo scritto nella guida CILA, SCIA e permesso di costruire: differenze e quando servono. Sul tuo intervento la risposta arriva dopo il sopralluogo: conta lo stato dei luoghi confrontato con i titoli depositati.
Sanatorie: cosa si può regolarizzare
Se i lavori sono già stati fatti senza il titolo giusto, la strada è l’accertamento di conformità. L’articolo 36 chiede la doppia conformità: l’intervento deve rispettare la disciplina urbanistica ed edilizia sia quando è stato realizzato sia al momento della domanda. L’articolo 36-bis, introdotto nel 2024 dal decreto Salva Casa, ha aperto una strada più praticabile per le parziali difformità, per le variazioni essenziali e per gli interventi eseguiti senza SCIA o in difformità: lì la conformità richiesta è a quella urbanistica vigente quando presenti la domanda e a quella edilizia in vigore quando l’opera è stata realizzata. La domanda la presenta il proprietario attuale o chi ha eseguito l’abuso, il Comune decide entro quarantacinque giorni e il silenzio vale come accoglimento.
Prima della domanda facciamo la verifica che conta: accesso agli atti, confronto fra titoli depositati, planimetria catastale e stato dei luoghi. Se la difformità non è sanabile te lo diciamo prima.
Agibilità e cambio di destinazione d’uso
La segnalazione certificata di agibilità (articolo 24) va presentata entro quindici giorni dalla fine dei lavori di finitura per le nuove costruzioni, per le ricostruzioni e le sopraelevazioni e per gli interventi sugli edifici esistenti che incidono su sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico. Senza, resta una pratica aperta che salta fuori alla prima compravendita.
Il mutamento di destinazione d’uso è urbanisticamente rilevante quando porta l’immobile da una categoria funzionale a un’altra fra residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale e rurale (articolo 23-ter). Il Salva Casa ha reso sempre ammesso il mutamento all’interno della stessa categoria e ha semplificato alcuni passaggi fra categorie diverse; quali siano ammessi dipende anche dal regolamento edilizio di Roma Capitale. Se l’attività rientra fra quelle soggette ai controlli dei Vigili del Fuoco serve anche la SCIA antincendio, e la valutazione del rischio incendio va rifatta sulla nuova destinazione.
Catasto e conformità prima di vendere
Al rogito servono due conformità: quella urbanistica, cioè la corrispondenza ai titoli edilizi, e quella catastale, cioè la corrispondenza alla planimetria depositata. Le difformità più comuni sono banali — un tramezzo spostato, un bagno ricavato, una veranda chiusa — e diventano un problema solo quando mancano dieci giorni al rogito. Lo Studio fa la verifica in anticipo e, dove serve, presenta la variazione catastale e la pratica che rimette in ordine. Sui condomini vale lo stesso, con in più gli adempimenti dell’edificio: autorimesse e centrali termiche hanno una loro pratica antincendio.
Ristrutturazioni: un solo referente
Sulla ristrutturazione seguiamo la parte tecnica per intero: rilievo, progetto, pratica, direzione dei lavori e contabilità, più la documentazione per le detrazioni. Le imprese e gli artigiani li mettiamo in campo noi, ma il contratto dei lavori resta fra te e l’impresa: hai un tecnico che controlla il cantiere per conto tuo, non un pacchetto in cui controllore e controllato coincidono. Se a ristrutturare è un’azienda nella propria sede, il DVR va aggiornato sulle lavorazioni in corso.
La sicurezza del cantiere
Nei cantieri in cui è prevista la presenza di più imprese esecutrici, anche non contemporanea, il committente designa il coordinatore per la progettazione e, prima dell’affidamento dei lavori, il coordinatore per l’esecuzione (articolo 90, commi 3 e 4, del D.Lgs. 81/2008). Vale anche per un appartamento o per una facciata condominiale, e l’obbligo è del committente: se sei tu a far fare i lavori, sei tu. Lo Studio assume l’incarico di coordinatore della sicurezza CSP e CSE, redige il piano di sicurezza e coordinamento e verifica il POS delle imprese.
Cosa rischi se il titolo è sbagliato
Un intervento senza il titolo corretto non è solo una sanzione: è un immobile che non si vende, un mutuo che si blocca, una detrazione che salta, un ordine di ripristino nei casi peggiori. Chi vende un immobile difforme ne risponde anche anni dopo il rogito.
Come lavoriamo
1. Verifica gratuita. Ci dici cosa devi fare, ci mandi quello che hai — planimetria, visura, atto — e ti diciamo quale titolo serve.
2. Sopralluogo gratuito. Veniamo sul posto, misuriamo e confrontiamo lo stato dei luoghi con i titoli e la planimetria catastale.
3. Relazione e preventivo scritto. Prima di qualsiasi incarico sai cosa va fatto, in quale ordine e con quali oneri comunali. Nessun impegno fino alla firma.
4. Pratica e chiusura. Presentiamo la pratica, seguiamo le integrazioni degli uffici e chiudiamo con l’agibilità o la variazione catastale.
Chiama 06 45 49 1902, scrivi su WhatsApp o compila il modulo: la verifica parte da lì.
Domande frequenti
Quali sono le pratiche edilizie?
Sono i titoli con cui si comunica o si chiede l’autorizzazione a fare lavori su un immobile: CILA, SCIA e permesso di costruire. Attorno a questi ruotano agibilità, cambio di destinazione d’uso, autorizzazione paesaggistica, variazione catastale e, per i lavori già fatti, la sanatoria.
Che differenza c’è tra CILA e SCIA?
La CILA è una comunicazione asseverata per gli interventi che non toccano le parti strutturali e non rientrano nell’edilizia libera né nel permesso di costruire. La SCIA serve quando l’intervento incide sulle parti strutturali o sui prospetti, per esempio la manutenzione straordinaria che apre un varco su un muro portante.
Quali sono alcuni esempi di pratiche edilizie?
Rifare un bagno spostando un tramezzo è tipicamente una CILA. Aprire un varco in un muro portante o rifare una facciata condominiale è una SCIA. Chiudere un balcone creando nuova volumetria o sopraelevare è permesso di costruire.
Quali sono le pratiche edilizie per la sanatoria?
L’accertamento di conformità dell’articolo 36 per le opere realizzate senza titolo, e quello dell’articolo 36-bis per le parziali difformità, le variazioni essenziali e gli interventi eseguiti senza SCIA o in difformità. In entrambi i casi la domanda si presenta al Comune dopo aver ricostruito la storia edilizia dell’immobile, e comporta una sanzione.