Prima di aprire un cantiere, anche piccolo, la domanda è sempre la stessa: basta una comunicazione o serve un’autorizzazione? La risposta cambia tutto — i tempi, i costi, e cosa succede se qualcuno controlla. Sbagliare titolo non è un dettaglio formale: i lavori si fermano, la pratica va rifatta e l’immobile resta con una difformità che salta fuori alla prima compravendita.
Il Testo unico dell’edilizia (D.P.R. 380/2001) mette in fila quattro livelli: edilizia libera, CILA, SCIA e permesso di costruire. Qui trovi la differenza tra CILA e SCIA spiegata sui casi concreti, quando scatta il permesso di costruire e cosa fare se i lavori sono già stati eseguiti.
La differenza tra CILA e SCIA in una riga
La CILA copre i lavori che non toccano le parti strutturali dell’edificio; la SCIA serve quando l’intervento incide sulle parti strutturali o sui prospetti. È questo il discrimine, non la dimensione del cantiere né il costo dei lavori: rifare tutti gli impianti di un appartamento di 150 mq resta una CILA, aprire un varco in un muro portante di una stanza di 9 mq è una SCIA.
Quando basta l’edilizia libera
Prima di parlare di titoli conviene escludere ciò che non ne richiede nessuno. L’articolo 6 del D.P.R. 380/2001 elenca gli interventi di edilizia libera: manutenzione ordinaria, eliminazione delle barriere architettoniche senza ascensori o manufatti esterni che alterino la sagoma, pavimentazione degli spazi esterni entro gli indici di permeabilità, vetrate panoramiche amovibili, opere stagionali destinate a essere rimosse. Tinteggiare, sostituire i sanitari, cambiare una caldaia con una equivalente: nessuna pratica.
Quando si usa la CILA (articolo 6-bis)
La CILA — comunicazione di inizio lavori asseverata — è il titolo residuale: copre tutti gli interventi che non rientrano nell’edilizia libera, non richiedono il permesso di costruire e non sono soggetti a SCIA. Un tecnico abilitato assevera che i lavori rispettano gli strumenti urbanistici e il regolamento edilizio e che non riguardano le parti strutturali; i lavori partono dal deposito, senza attendere risposte.
Casi tipici: rifacimento degli impianti elettrico e idraulico, sostituzione di infissi interni, spostamento di tramezzi non portanti, rifacimento di bagno e cucina, ristrutturazione interna senza opere strutturali.
La CILA non è sistematicamente istruita: il Comune fa controlli a campione e sopralluoghi, ma non ha il potere inibitorio tipico degli altri titoli. La mancata comunicazione comporta una sanzione pecuniaria di 1.000 euro, ridotta di due terzi se la comunicazione è presentata spontaneamente mentre i lavori sono ancora in corso.
Quando si usa la SCIA (articolo 22)
La SCIA — segnalazione certificata di inizio attività — serve quando l’intervento tocca la struttura o l’aspetto esterno dell’edificio: manutenzione straordinaria che riguarda le parti strutturali o i prospetti, restauro e risanamento conservativo che incide sulle parti strutturali, ristrutturazione edilizia che non rientra fra quelle pesanti dell’articolo 10, varianti al permesso di costruire che non incidono su parametri urbanistici, volumetria e destinazione d’uso.
Anche qui i lavori iniziano dal deposito, ma il Comune ha trenta giorni per verificare e, se manca qualcosa, per intervenire. Sugli immobili soggetti a tutela storica, artistica o paesaggistica l’autorizzazione dell’autorità preposta al vincolo va ottenuta prima di presentare la SCIA: presentarla senza quel passaggio significa averla presentata inutilmente.
Casi tipici: apertura di un varco in un muro portante, rifacimento del tetto o dei balconi, rifacimento della facciata condominiale, consolidamento di solai.
Cosa cambia da CILA a SCIA
Tre cose, in concreto. L’oggetto: la CILA non può riguardare le parti strutturali, la SCIA sì. Il controllo: sulla SCIA il Comune ha trenta giorni per intervenire, sulla CILA agisce a campione. Il progetto: la SCIA richiede elaborati più completi, e quando si toccano le strutture entrano in gioco la relazione strutturale e il deposito sismico, che la CILA per definizione non prevede.
Quando serve il permesso di costruire (articolo 10)
Il permesso di costruire riguarda gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio: nuove costruzioni, ristrutturazione urbanistica e ristrutturazione edilizia pesante, cioè quella che porta a un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente con modifiche della volumetria complessiva, oppure — sugli immobili vincolati — della sagoma e dei prospetti, o ancora il mutamento d’uso nelle zone omogenee A.
A differenza di CILA e SCIA non si deposita e si parte: il titolo viene rilasciato dal Comune dopo l’istruttoria. Una parte di questi interventi può essere realizzata, in alternativa, con la SCIA alternativa al permesso di costruire dell’articolo 23, che segue una procedura diversa.
Sui tempi, l’articolo 15 è preciso: i lavori devono iniziare entro un anno dal rilascio e concludersi entro tre anni dall’inizio; scaduti i termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, salvo proroga motivata.
Tabella comparativa
| Titolo | Quando serve | Avvio dei lavori |
|---|---|---|
| Edilizia libera (art. 6) | Manutenzione ordinaria e le altre opere elencate dalla norma. | Subito, senza alcuna pratica. |
| CILA (art. 6-bis) | Tutto ciò che non è edilizia libera, non è SCIA e non richiede il permesso: impianti, tramezzi non portanti, finiture interne. | Dal deposito. Controlli a campione. |
| SCIA (art. 22) | Interventi che toccano le parti strutturali o i prospetti: varchi su muri portanti, tetti, balconi, facciate. | Dal deposito. Il Comune ha trenta giorni per intervenire. |
| Permesso di costruire (art. 10) | Nuove costruzioni, ampliamenti, sopraelevazioni, ristrutturazione pesante. | Solo dopo il rilascio del titolo. |
Esempi pratici
Privato. Ristrutturazione di un appartamento con spostamento di tramezzi non portanti e rifacimento degli impianti: CILA. Se nello stesso cantiere si apre un varco in un muro portante, l’intervento passa a SCIA.
Condominio. Rifacimento della facciata e dei balconi: SCIA. Se l’edificio ha un’autorimessa o una centrale termica sopra le soglie dei controlli dei Vigili del Fuoco, accanto alla pratica edilizia corrono gli adempimenti antincendio, a partire dalla pratica antincendio del condominio.
Impresa. Ampliamento di un capannone con aumento di volumetria: permesso di costruire. Se l’attività è soggetta ai controlli di prevenzione incendi, serve anche la SCIA antincendio e va rivista la valutazione del rischio incendio.
Se i lavori sono già stati fatti
Quando l’intervento è stato eseguito senza il titolo corretto non si presenta la pratica come se nulla fosse: si passa dall’accertamento di conformità. L’articolo 36 chiede la doppia conformità — urbanistica ed edilizia, sia all’epoca dei lavori sia al momento della domanda. L’articolo 36-bis, introdotto nel 2024 dal decreto Salva Casa, riguarda le parziali difformità, le variazioni essenziali e gli interventi eseguiti senza SCIA o in difformità da essa, e chiede la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e a quella edilizia in vigore quando l’opera è stata realizzata. Il Comune decide entro quarantacinque giorni e il silenzio vale come accoglimento; la regolarizzazione comporta sempre una sanzione pecuniaria.
Errori da evitare
- Iniziare i lavori prima di aver depositato il titolo, o senza il titolo corretto.
- Usare la CILA per interventi che toccano le parti strutturali.
- Presentare la SCIA su un immobile vincolato senza aver prima ottenuto l’autorizzazione dell’autorità di tutela.
- Dimenticare la comunicazione di fine lavori e, dove prevista, la segnalazione certificata di agibilità.
- Non aggiornare il catasto quando le opere hanno cambiato la distribuzione interna: la planimetria difforme si scopre al rogito.
Chi presenta la pratica
Tutti e tre i titoli sono asseverati o firmati da un tecnico abilitato. Lo Studio Tecnico di Ingegneria Ariete Lavoro e Sicurezza segue le pratiche edilizie a Roma per privati, condomini e imprese: verifica dello stato dei luoghi rispetto ai titoli depositati, scelta del titolo, presentazione e chiusura della pratica. Quando il cantiere prevede più imprese entra anche la parte sicurezza, con il coordinatore per la progettazione e per l’esecuzione e la verifica del POS delle imprese; se a ristrutturare è un’azienda nella propria sede, va aggiornato il DVR e vale tutto il resto degli obblighi di sicurezza sul lavoro.
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Domande frequenti
Quando si usa la SCIA e quando la CILA?
Si usa la SCIA quando l’intervento incide sulle parti strutturali o sui prospetti dell’edificio, la CILA in tutti gli altri casi che non sono edilizia libera e non richiedono il permesso di costruire. Il criterio è la natura dell’opera, non la sua dimensione.
Quando conviene aprire la CILA?
La CILA non è una scelta di convenienza: o l’intervento rientra nei suoi limiti o non ci rientra. Presentarla per lavori che richiedono la SCIA non fa risparmiare tempo, espone a un intervento del Comune e obbliga poi a una sanatoria.
Cosa cambia da CILA a SCIA?
Cambiano l’oggetto (la SCIA può riguardare le parti strutturali, la CILA no), il controllo (trenta giorni per il Comune sulla SCIA, verifiche a campione sulla CILA) e la documentazione, che per la SCIA comprende elaborati più completi e, quando si toccano le strutture, la relazione strutturale.
Quanto costa la CILA e la SCIA?
Il costo si compone di due voci distinte: i diritti di segreteria e gli eventuali oneri dovuti al Comune, fissati dal Comune stesso, e l’onorario del tecnico che redige e assevera la pratica, che dipende dai rilievi necessari, dagli elaborati e dallo stato della documentazione esistente. Su un immobile con storia edilizia incompleta la voce che pesa di più è quasi sempre l’accesso agli atti e la ricostruzione dello stato legittimo, non la pratica in sé.