Un amministratore riceve la lettera di un condòmino che chiede se l’autorimessa è in regola. Un altro scopre, cambiando caldaia, che la centrale termica supera i 116 kW e nessuno ha mai presentato nulla ai Vigili del Fuoco. Un terzo eredita da un collega un fascicolo con una SCIA scaduta da anni. Sono le tre situazioni con cui i condomìni di Roma arrivano allo Studio per la SCIA antincendio condominio, e in tutte e tre la domanda è la stessa: il condominio è soggetto, cosa manca e chi risponde.
Le pratiche sono seguite da un professionista antincendio iscritto negli elenchi del Ministero dell’Interno (codice RM40500I4900B, verificabile nell’elenco dei professionisti abilitati): dal sopralluogo alla presentazione della SCIA, un solo referente tecnico per l’amministratore e per l’assemblea, anche per il piano di emergenza, gli addetti antincendio e la valutazione del progetto quando l’autorimessa o la centrale termica rientrano in categoria B o C.
Quando un condominio è soggetto ai controlli dei Vigili del Fuoco
Un condominio non è soggetto in quanto tale: lo diventa se ospita una delle attività dell’Allegato I al D.P.R. 151/2011. Quelle che si incontrano davvero negli edifici residenziali sono cinque.
- Autorimessa condominiale con superficie coperta complessiva oltre 300 m² (attività 75): categoria A fino a 1.000 m², B fino a 3.000 m², C oltre. È il caso più frequente a Roma, e la soglia si supera con circa 12-15 posti auto.
- Centrale termica con potenzialità oltre 116 kW (attività 74): categoria A fino a 350 kW, B fino a 700 kW, C oltre. Conta la potenza al focolare dell’impianto, non quella della singola caldaia.
- Edificio con altezza antincendio oltre 24 metri (attività 77): categoria A fino a 32 m, B fino a 54 m, C oltre. L’altezza antincendio si misura dal piano esterno più basso al davanzale dell’apertura più alta dell’ultimo piano abitabile, non dal marciapiede al tetto.
- Gruppo elettrogeno con potenza oltre 25 kW (attività 49).
- Serbatoio di GPL con capacità geometrica da 0,3 m³ in su (attività 4), tipico dei condomìni fuori dalla rete del gas.
Depositi e archivi condominiali entrano in gioco solo con quantità molto alte (attività 34: oltre 5.000 kg di carta), quindi quasi mai. Gli impianti fotovoltaici sulla copertura, da soli, non sono un’attività soggetta.
Per le attività di categoria B e C, prima della SCIA va presentato il progetto al Comando per la valutazione di conformità (art. 3 del D.P.R. 151/2011), che si esprime entro 60 giorni. Per la categoria A si presenta direttamente la SCIA.
Chi risponde: il condominio, tramite l’amministratore
Il titolare dell’attività è il condominio; l’amministratore lo rappresenta (art. 1131 del codice civile) ed è lui che firma la SCIA, che convoca l’assemblea per deliberare i lavori di adeguamento e che riceve i controlli. Per questo la verifica preliminare serve all’amministratore prima di tutto: sapere se l’edificio è soggetto, in che categoria rientra e cosa manca gli permette di portare in assemblea una decisione documentata, non una stima.
Cosa contiene la pratica
La SCIA si presenta con la documentazione fissata dal D.M. 7 agosto 2012 (art. 4): l’asseverazione di un tecnico abilitato sulla conformità dell’attività alla regola tecnica, le certificazioni degli elementi che contano ai fini antincendio (porte tagliafuoco, impianti, strutture resistenti al fuoco), la relazione tecnica e gli elaborati grafici, il versamento al Comando. Per le autorimesse la regola tecnica di riferimento è quella del Codice di prevenzione incendi (D.M. 15 maggio 2020); per le centrali termiche a gas il D.M. 8 novembre 2019; per gli edifici oltre 24 metri il D.M. 246/1987 con le misure di gestione della sicurezza introdotte dal D.M. 25 gennaio 2019.
Nella pratica condominiale la parte più lunga non è la SCIA: è mettere insieme le certificazioni che mancano. Porte REI installate anni fa senza dichiarazione, impianto elettrico senza dichiarazione di conformità, estintori senza cartellino di manutenzione. La verifica preliminare serve a fare questo elenco prima di iniziare, così l’assemblea approva un intervento completo e non una serie di integrazioni.
Cosa succede dopo la presentazione
La SCIA si presenta al Comando dei Vigili del Fuoco competente, di norma tramite lo sportello unico del Comune (art. 10 del D.P.R. 151/2011). Il Comando rilascia ricevuta e l’attività può proseguire da subito. Entro 60 giorni può fare un controllo: a campione per le categorie A e B, sempre per la C. Se trova carenze, assegna un termine, non oltre 45 giorni, per conformarsi; se le carenze sono gravi, può vietare la prosecuzione dell’attività (art. 4). Per le attività di categoria C, se il controllo è positivo, rilascia il certificato di prevenzione incendi entro 15 giorni.
Il rinnovo periodico
La conformità va attestata di nuovo ogni cinque anni con una dichiarazione di assenza di variazioni e l’asseverazione di un professionista antincendio (art. 5 del D.P.R. 151/2011 e art. 8 del D.M. 7 agosto 2012). Per gli edifici oltre 24 metri (attività 77) la cadenza è di dieci anni. Nel frattempo il condominio deve tenere il registro dei controlli di estintori, idranti, porte e illuminazione di emergenza (art. 6): è il primo documento che il Comando chiede durante il sopralluogo, e lo Studio lo predispone, indicando cosa annotare e con quale cadenza, per l’amministratore.
Cosa rischia il condominio senza SCIA
Esercitare un’attività soggetta senza SCIA è un reato: arresto fino a un anno o ammenda da 258 a 2.582 euro (art. 20 del D.Lgs. 139/2006), a carico di chi rappresenta il condominio. Attenzione però al perimetro: il comma 1 riserva questa sanzione penale alle attività che comportano la detenzione e l’impiego di prodotti infiammabili, incendiabili o esplodenti; fuori da quei casi l’omissione non è punita da questa norma, ma resta l’esercizio irregolare con le conseguenze amministrative che ne derivano. A questo si aggiungono la possibile sospensione dell’attività (l’autorimessa chiusa) e, in caso di incendio, le conseguenze civili e assicurative: una polizza globale fabbricato può contestare il sinistro se l’attività non era in regola. Per l’amministratore, la SCIA mancante è anche una responsabilità verso i condòmini per omessa conservazione delle parti comuni.
Come lavoriamo
1. Verifica gratuita. Ci mandi la situazione del condominio (autorimessa, centrale termica, altezza, eventuali pratiche precedenti) e ti diciamo se è soggetto, in che categoria e cosa manca.
2. Sopralluogo gratuito. Vediamo l’edificio, fotografiamo porte, impianti e presidi, raccogliamo la documentazione esistente.
3. Relazione per l’assemblea. Un documento breve con lo stato dell’edificio, gli interventi necessari e il preventivo: l’amministratore lo porta in assemblea e delibera su dati certi.
4. Pratica e presentazione. Certificazioni, asseverazione, SCIA al Comando; seguiamo i controlli e le eventuali integrazioni fino alla chiusura.
Chiama 06 45 49 1902 o scrivi su WhatsApp: la verifica parte da lì.
Domande frequenti
L’autorimessa ha meno di 300 m²: dobbiamo fare qualcosa?
Non è soggetta ai controlli dei Vigili del Fuoco. Restano le regole generali di sicurezza delle parti comuni e la manutenzione degli estintori se installati; una verifica breve serve comunque a misurare la superficie coperta reale, che spesso è più grande di quella percepita perché comprende corsie e rampe.
Il condominio ha una SCIA vecchia: vale ancora?
Vale se non sono passati più di cinque anni (dieci per gli edifici oltre 24 metri) e se nel frattempo non è cambiato nulla di rilevante: nuova caldaia, ampliamento dell’autorimessa, modifica delle compartimentazioni. In caso di modifica va presentata una nuova SCIA (art. 4, comma 6, del D.P.R. 151/2011).
Chi paga la pratica e i lavori di adeguamento?
Il condominio, in base ai millesimi delle parti comuni interessate (l’autorimessa secondo la tabella dei box, la centrale termica secondo la tabella del riscaldamento). La delibera dell’assemblea è necessaria per i lavori; la relazione preliminare dello Studio serve proprio a preparare quella delibera.
Il condominio ha un portiere: cambia qualcosa?
Sì: con un lavoratore dipendente il condominio è anche un datore di lavoro e deve avere la valutazione del rischio incendio nel DVR e le misure del D.M. 2 settembre 2021. Sono due adempimenti diversi dalla SCIA, che lo Studio gestisce insieme.
Quanto tempo serve?
Dipende da cosa manca. Se le certificazioni ci sono, la SCIA si prepara in poche settimane; se servono lavori (porte, impianti), il tempo è quello dell’assemblea e dell’impresa. La verifica preliminare dice subito in quale dei due casi si trova il condominio.